Kündigung von zuteilungsreifen Bausparverträgen durch die Bausparkassen

Viele alte Bausparverträge sichern den Kunden heute nicht mehr erzielbare Zinsen zu. Gerne würden die betroffenen Bausparkassen diese Verträge loswerden. Die Auseinandersetzung um die Kündigungsmöglichkeiten ist in vollem Gange, denn eine Grundsatzentscheidung des BGH hierzu steht noch aus. Und die bisherige Rechtsprechung der Vorinstanzen ist nicht einheitlich.

Laut Medienberichten sollen bereits über 200.000 Altverträge aus Hochzinszeiten von Bausparkassen gekündigt worden sein. Zwar lagen die Zinsen in der Ansparphase eines Bausparvertrages regelmäßig unter den anderweitig erzielbaren, doch sind die in den Altverträgen festgeschriebenen Zinssätze unter den derzeitigen Bedingungen einer faktischen Nullzinspolitik durchaus auch als Geldanlage attraktiv geworden.

Das haben auch die Kunden erkannt. So mancher zuteilungsreife Bausparvertrag wird weitergeführt, sehr zum Ärger der Bausparkassen. Doch wirtschaftlich durchaus vernünftiges Handeln des Kunden ist noch kein Kündigungsgrund. Und auch die Argumentation, durch Fortführen des Bausparvertrages über die Zuteilungsreife hinaus sei der Zweck der Bausparfinanzierung verfehlt, hat noch nicht die richtige Durchschlagskraft. Eine Pflicht, den Vertrag durch Auszahlung nach Zuteilungsreife in Anspruch zu nehmen, bestehe nicht, so urteilen jedenfalls Verbraucherschützer. Das gelte insbesondere dann, wenn die vereinbarte Anspar-Höchstsumme noch nicht erreicht sei.

So geht es inzwischen um die Kündigungsmöglichkeit des Vertrages durch die Bausparkasse, nachdem der Vertrag zehn Jahren über die Zuteilungsreife hinaus weitergeführt wurde. Allerdings bleibt wohl bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung fraglich, ob sich eine Bausparkasse auf § 489 BGB berufen kann, ihr überhaupt aus dieser Norm ein Kündigungsrecht zusteht. Strittig ist unter anderem, ob eine Bausparkasse in der Ansparphase die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt, sich als Darlehensnehmerin betrachten zu können.

BGH mindert Vorfälligkeitsentschädigungen um mögliche Sondertilgungen

Mit seinem Urteil vom 19.1.2016 ermöglicht der Bundesgerichtshof (BGH) Baudarlehensnehmern einen günstigeren Ausstieg aus ihrer Baufinanzierung. Nach einer vorzeitigen Kündigung des Kreditvertrages müssen jetzt mögliche künftige Sondertilgungen mindernd bei Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden (Az.: XI ZR 388/14).

Der zuständige Bankensenat kippte mit seiner Entscheidung eine Klausel in den Kreditverträgen: „Zukünftige Sondertilgungsrechte werden im Rahmen einer vorzeitigen Darlehensrückzahlung bei Berechnung der Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt“. Diese Klausel, so das Gericht, hielte der gerichtlichen Inhaltskontrolle nicht stand. Sie benachteilige den Darlehensnehmer unangemessen. Denn sie führe zu einer Überkompensation des Kreditgebers bei der Schadensberechnung nach einer vorzeitigen Kündigung des Baudarlehens durch den Kreditnehmer.

Wird ein Darlehensvertrag vom Darlehensnehmer vorzeitig gekündigt, steht der Bank nicht nur der noch ausstehende Darlehensbetrag zu, auch kann die Bank eine Entschädigung für entgangene Darlehenszinsen verlangen, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Dem stimmte das Gericht zu. Allerdings seien nur die berechtigten Zinserwartungen des Darlehensgebers geschützt. Vereinbarte Sondertilgungsrechte fielen nicht unter die geschützten Erwartungen. Sie dürften deshalb nicht zur Berechnung des Zinsschadens durch die vorzeitige Kündigung herangezogen werden.

Im Ergebnis bedeutet das: Die für die Zeit nach der Vertragskündigung möglich gewesenen Sondertilgungen dürfen nicht mehr von der Bank in die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung einfließen. Die vorzeitige Ablöse des Altvertrages wird so für den Bauherrn günstiger.

Mit diesem Urteil bestätigte der BGH-Senat in der Revision die Entscheidung der Vorinstanz (OLG Oldenburg, Az.: 6 U 236/13). Verbraucherschützer hatten dort mit einer Unterlassungsklage erfolgreich gegen die Verwendung der Klausel in den „Besonderen Vereinbarungen“ in den Darlehensverträgen einer Sparkasse geklagt.

Eine Fußnote bringt auch bereits aufgehobene Darlehensverträge zu Fall

In seinem Urteil vom 4.11.2015 erklärt das Oberlandesgericht (OLG) Hamm zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vom geltenden Mustertext abweichende Formulierungen in den Widerrufserklärungen der angegriffenen Darlehensverträge für unwirksam. Insbesondere geht es um einen FußnotentextBitte Frist im Einzelfall prüfen,dessen Verwendung das Gericht monierte (Az.: 31 U 64/15).

Mit dem Urteil erstritt eine Darlehensnehmerin ihre bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung von ihrem Kreditinstitut zurück. Außerdem wurde das Institut zur Zahlung von Zinsen hierfür verurteilt. Die Entscheidung über die Rückabwicklung der bereits gezahlten Vorfälligkeitsentschädigung ist auch deshalb bemerkenswert, weil zwei Jahre vor dem Widerruf der Darlehensverträge durch die Darlehensnehmerin ein Aufhebungsvertrag zwischen den Betroffenen über eben jene drei Verträge geschlossen wurde, nach der die Darlehensnehmerin für die Aufhebung eine Entschädigung an die Bank zu zahlen hatte.

Entscheidend war für das OLG, dass das Kreditinstitut fehlerhafte Formulierungen in den Widerrufsbelehrungen zu seinen Darlehensverträgen verwendete. So machte das Gericht den Weg zur Rückabwicklung frei. Damit reiht sich das Urteil in eine lange Reihe von Verfahren ein, in denen um einzelne Formulierung und die optische Gestaltung wirksamer Widerrufsbelehrungen gestritten wurde und immer noch wird. So sei neben der beanstandeten Formulierung im konkreten Fall die optische Gestaltung der erwähnten Fußnote ebenfalls in der Musterbelehrung so nicht vorgesehen gewesen.

Mit der Feststellung der Unzulässigkeit der abweichenden Formulierungen in der vom Kreditinstitut verwendeten Widerrufsbelehrung wischt das Gericht alle von der Beklagten vorgetragenen Argumente zur Seite. Das Widerrufsrecht sei weder verfristet, was bereits die Vorinstanz so sah, noch verwirkt worden. Es könne, so die OLG-Richter, auch nach vollständiger Vertragserfüllung noch ausgeübt werden. Sich diesem unter Berufung auf § 242 BGB zu entziehen, widerspräche den Absichten des Gesetzgebers. Auch sei das Kreditinstitut nicht schutzbedürftig, da es zu seinen Obliegenheiten gehört hätte, eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung zu erteilen, zudem es gemäß § 355 Abs. 2 S. 2 BGB a. F. eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung nachträglich auch wirksam hätte erteilen können.

Der Widerrufsrechner als anwaltliches Instrument zur schnellen Rückabwicklung von Baudarlehen

Ergibt die rechtliche Prüfung eines privaten Immobilien-Kreditvertrages, dass die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist, kann derzeit noch unbefristet die Rückabwicklung des Vertrages angestrebt werden. Doch welche Beträge kann der beauftragte Anwalt geltend machen? Mit Hilfe einer neuen IT-Lösung erhält er in kürzester Zeit eine gerichtstaugliche gutachterliche Berechnung.

Erreicht der Rechtsanwalt die Rückabwicklung des Baudarlehens, entfiele nicht nur eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Auch die bereits gezahlten Zins- und Tilgungsraten müssten von der Bank verzinst werden. Zudem muss geprüft werden, ob das Kreditinstitut tatsächlich den bisherigen Vertragszins verlangen darf oder ob nur ein „marktüblicher“ Zins angemessen ist. Die Antworten in Form einer exakten finanzmathematischen Berechnung liefert der Widerrufsrechner.

Konnte sich die Gegenseite bisher darauf verlassen, dass die genaue Zinsberechnung bei einer Rückabwicklung ausgesprochen langwierig ist, erfolgt die Berechnung mit der IT-Lösung von advoconto unmittelbar. Das erklärt Bernhard Lauenstein, Geschäftsführer von advoconto: „Es handelt sich um eine eigene Programmentwicklung und eben nicht um eine Excel-Anwendung, wie sie sonst so oft anzutreffen ist. Damit hat der Widerrufsrechner ein Alleinstellungsmerkmal.“

Die norddeutschen Kontenprüfer und Kreditsachverständigen von advoconto bieten den Rechner in einer Online- sowie einer Backoffice-Version an. „ Die Backoffice-Version unterscheidet sich von der Online-Version ausschließlich in der Eingabemaske. Die Rechenleistung ist identisch“, wie Lauenstein hervorhebt. Die vereinfachte Eingabemaske der Online-Version reiche für 70 bis 80 Prozent der Fälle aus. In der Backoffice-Version könnten dann auch die Vertragsvarianten oder Vertragsverläufe abgedeckt werden, die untypische oder besonders komplizierte Eingaben erforderten. So sei auch die Zusammenfassung mehrerer verschiedener Verträge einer Baufinanzierung zu einer gutachterlichen Berechnung möglich.

Für die Online-Version benötigt der Anwalt von seinen Mandanten lediglich den Darlehensvertrag sowie die Jahreskontoauszüge. Damit können der tatsächliche Darlehensbeginn, die regelmäßigen Darlehensraten sowie die Sondertilgungen erfasst werden, die über die Raten hinausgehen. Und er benötigt außerdem noch 10 bis 15 Minuten Zeit für die Dateneingabe in die Datenmaske, die ganz im Sinne einer einfachen Handhabung optimiert ist.

Um die Backoffice-Version zu nutzen, stellt der Rechtsanwalt die Immobilien-Kreditverträge und die Jahreskontoauszüge den Kontenprüfern von advoconto online zur Verfügung. Die Dateneingabe erfolgt dann als Dienstleistung. Insbesondere bei großen Fallvolumina bietet sich dieses Verfahren an. Nach bereits drei bis fünf Tagen wird das Ergebnis dem Anwalt online übermittelt. Im Gegensatz zur Online-Version wird diese Dienstleistung nach extra erstellter Rechnung bezahlt.

Da in der Praxis zwischen Klageerhebung und dem Gerichtstermin leicht ein halbes Jahr liegen kann, in der Zeit aber weiter Raten aus dem Vertrag gezahlt werden, sind die Zahlen zum Gerichtstermin anpassungsbedürftig. Hier besteht die Möglichkeit einer kurzfristigen Aktualisierung. Hierfür würde, so Lauenstein, nur ein kleines Extra-Entgelt berechnet werden.

Die Zeitbombe der fehlerhaften Widerrufsbelehrung tickt insbesondere in den zwischen November 2002 und Juni 2010 abgeschlossenen Immobilien-Kreditverträgen. Verbraucherschützer gehen davon aus, dass über die Hälfte dieser Verträge anwaltlich angegriffen werden können. Doch versteckt im Nachtrag zum Gesetz zur Umsetzung der Wohnraumrichtlinie der EU, soll die bisher unbefristete Angreifbarkeit bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung durch eine Frist für Altverträge rückwirkend beseitigt werden. Und die Uhr läuft bereits, da die Wohnimmobilien-Richtlinie der EU spätestens im März in deutsches Recht umgesetzt sein müsste.

Rückabwicklung von Alt-Baudarlehen – Banken müssen Zinsen zahlen

Ein Beschluss des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 22. 9. 2015 schuf Klarheit. Wird ein privater Immobilienkredit-Vertrag wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung rückabgewickelt, müssen die vom Darlehensnehmer geleisteten Zahlungen grundsätzlich mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verzinst werden (Az.: XI ZR 116/15).

Das gilt für alle Fälle vor dem Inkrafttreten des § 357 a BGB am 13.6.2014. Damit wäre dann die große Zahl von Baudarlehensverträgen im Zeitraum zwischen 2002 und 2010 erfasst, die wegen möglicher fehlerhafter Widerrufsbelehrung derzeit noch erfolgreich angegriffen werden könnten. Bei anwaltlichem Erfolg stünden dem Darlehensnehmer regelmäßig fünf Prozent Zinsen auf seine bereits geleisteten Zins- und Tilgungsleistungen als Nutzungsersatz jeweils vom Tag der Zahlung an zu.

Von der Kreditgeberseite könnte diese dem Darlehensnehmer grundsätzlich zugestandene Vermutung der Höhe des Entschädigungsanspruchs von fünf Prozentpunkten reduziert werden. Allerdings ist die Voraussetzung, dass es am Kreditgeber ist, einen niedrigeren erwirtschafteten Ertrag auch nachweisen zu müssen. Da das allerdings mit der Offenlegung von Kalkulationen und Ertragszahlen verbunden sein dürfte, sollte die zumindest im Prinzip widerlegbare Vermutung einer Marge von fünf Prozentpunkten auf den Basiszinssatz in der Praxis auch für künftige Prozesse kaum eine Rolle spielen, sind Verbraucheranwälte überzeugt.

Dem Kreditgeber stünde bei einer Rückabwicklung wie bisher die Rückzahlung der Darlehenssumme zu, beziehungsweise dass ein Wertersatz hierfür geleistet werde. Ebenso stünden der Bank Zinsen zu, allerdings ausschließlich für die jeweils noch offenen Zahlungen des Darlehensnehmers. Maximal wären hierbei die im Darlehensvertrag vereinbarten Zinssätze ansetzbar. Bereits geleistete Zins- und Tilgungszahlungen des Darlehensnehmers müssten demnach detailliert herausgerechnet werden.

Mit seinem Beschluss hat der BGH in diesen Alt-Rückabwicklungsfällen eine aufgetretene Unsicherheit beseitigt, und den Vorinstanzen eine Vorlage zur Rückabwicklungsberechnung geliefert. So seien vor dem Beschluss in der Literatur vereinzelt Meinungen vertreten worden, die in der Konsequenz bankenfreundlicher gewesen wären. Diese wies das Gericht nun zurück. Ebenso nahm der Senat Stellung zu einer anderslautenden Entscheidung einer unteren Instanz. Hier sei kein Eingreifen notwendig, da es sich lediglich um einen Einzelfall mit einem Rechtsanwendungsfehler handle, so der BGH-Senat.

Eine Revision ließen die Richter nicht zu. Ausdrücklich bezieht sich der für Bankrecht zuständige XI. BGH-Zivilsenat in diesem Sinne bekräftigend auf sein entsprechendes Urteil vom 10.3.2009 (Az.: XI ZR 33/08).