Baudarlehensnehmer müssen nach der Gesetzesänderung sehr schnell handeln

Am späten Nachmittag des 18. Februars 2016 beschloss der Deutsche Bundestag in Berlin mit den Stimmen der Regierungskoalition das Ende des Widerrufsjokers. Mit dem Gesetz wird die bisher unbefristete Rückabwicklungsoption bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung nachträglich befristet. Ab dem 21. Juni wären damit alte Baudarlehensverträge nicht mehr angreifbar.

„Private Immobilien-Kreditnehmer können durch die neue Regelung sehr viel Geld verlieren, wenn sie jetzt untätig bleiben“, warnt Bernhard Lauenstein, Geschäftsführer von advoconto. Der Geschäftsführer des in Norddeutschland beheimateten Kontenprüfungs- und Kreditspezialisten sieht durch die Gesetzesänderung einen Milliardenschatz aus überteuerten Immobilienfinanzierungen in die Taschen der Banken wandern, „Ich kann insbesondere den Bauherrn mit zwischen November 2002 und Juni 2010 abgeschlossenen Baudarlehensverträgen nur raten, ihre Verträge so schnell wie möglich zu prüfen“, erklärt Lauenstein.

Zentral für eine Rückabwicklung sind exakte Zahlen. Denn nur mit den Zahlen aus einer hieb- und stichfesten finanzmathematischen Berechnung kann der Darlehensnehmer mit Erfolg seine vollständigen Forderungen gegenüber seiner Bank geltend machen. Zu diesem Zweck haben die Kontenprüfer einen Widerrufsrechner entwickelt. „Unsere IT-Lösung hat eine eigene Programmierung und unterscheidet sich dadurch von anderen Rechnern, die lediglich auf Excel-Basis arbeiten“, so Lauenstein.

Für den Darlehensnehmer kann die Prüfung außerordentlich lohnend sein. Ist nämlich die Widerrufsbelehrung fehlerhaft, kann der Vertrag auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung rückabgewickelt werden. Das gilt sogar für bereits abgewickelte Verträge. Und angesichts des weiterhin niedrigen Zinsniveaus bedeutet eine Anschlussfinanzierung eine beachtliche Zinsersparnis bei der Tilgung des neuen Darlehens. Hinzu kommt, dass bei einer Rückabwicklung die Bank ihrerseits Zinsen auf bereits geleistete Tilgungen und Sondertilgungen zahlen muss. Auch diese Summen berechnet die IT-Lösung von advoconto.

Der Widerrufsrechner liefert eine komplette, gerichtstaugliche, gutachterliche Berechnung zur Darlehensrückabwicklung. Diese Berechnung erfolgt in der Online-Version sofort. Deren Eingabemaske ist auf einfache Bedienbarkeit hin optimiert. Sind mehrere Verträge zu einer Finanzierung zu erfassen, oder enthalten Vertragsverlauf oder Vertragsgestaltung Besonderheiten, steht außerdem eine Backoffice-Version des Rechners zur Verfügung. Hier erfolgt die Dateneingabe durch advoconto, und das Ergebnis liegt dem Darlehensnehmer nach spätestens fünf Tagen online vor.

„Wichtig ist, dass Kreditnehmer jetzt schnell handeln. Auch wenn unserer Rechner schnell ist, ist Abwarten ein Risiko. Denn trotz vieler verbraucherfreundlicher Urteile besteht immer die Gefahr, dass die Banken auf Zeit spielen wollen. Dann sollten die Darlehensnehmer mit unseren Zahlen unbedingt einen versierten Anwalt aufsuchen“, mahnt Lauenstein. Verbraucherschützer schätzen übrigens, dass weit über die Hälfte der zwischen Ende 2002 und Mitte 2010 abgeschlossenen privaten Immobilien-Kreditverträge wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung mit Erfolg angegriffen werden können.

Bundesrat wünscht Gnadenfrist für den Widerrufsjoker

Am 18. Februar 2016 verabschiedete der Bundestag das Gesetz, das der bisher unbefristeten Widerrufsmöglichkeit von privaten Immobilien-Kreditverträgen mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung den Garaus machen soll. Am 26. Februar 2016 befasste sich das Plenum des Bundesrates mit diesem Gesetz. Doch die Ländervertreter hatten Bedenken. Zwar will auch der Bundesrat den Widerrufsjoker abschaffen, doch soll das für alte Baudarlehensverträge deutlich später geschehen, als vom Bundestag beschlossen.

Zwei Gründe sprechen aus Sicht der Länderkammer für eine Fristverlängerung. Zum einen liege eine sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung zwischen alten und neu abgeschlossenen Baudarlehensverträgen vor. Neuverträge sollen laut Gesetz nämlich eine einjährige Rückabwicklungsmöglichkeit erhalten. Praktisch bedeutet das die 14-tägige Verbraucherschutzfrist plus zwölf Monate bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung. Für die zwischen dem 1. August 2002 und dem 10. Juni 2010 geschlossenen Immobillien-Kreditverträge würde dagegen nur eine verkürzte Dreimonatsfrist gelten. Und, diese kurze Frist sei, so das zweite Argument, angesichts der komplizierten Materie ohnehin zu knapp bemessen. Außerdem sollten bei einer Rückabwicklung einer laufenden Finanzierung die Alt-Baudarlehensnehmer ebenfalls ohne den Zeitdruck der kurzen Dreimonatsfrist Gelegenheit erhalten, eine passende Anschlussfinanzierung suchen zu können.

Im ersten Beratungsdurchgang des Bundesrates zur Umsetzung der EU-Wohnimmobilienrichtlinie war das Ende des sogenannten ewigen Widerrufsrechts noch nicht einmal Beratungsgegenstand. Es wurde erst im Januar 2016 als quasi vollendete Tatsache ins Gesetzgebungsverfahren des Bundestages eingeschleust. Dagegen regte sich dann im zweiten Verfahrensdurchlauf Widerstand im Bundesrat. Er ging von einem Entschließungsantrag Nordrhein-Westfalens (NRW) aus. Der Antrag wurde von den Vertretern der Bundesländer in der Plenarsitzung am 26. Februar angenommen. NRW-Verbraucherschutzminister Johannes Remmel führte dazu aus: „Ich halte es für richtig, diese großzügiger bemessene Frist auch auf die Alt-Verträge anzuwenden. Wenn Banken Fehler machen, müssen sie auch hinreichend hierfür geradestehen.“

Für die betroffenen Baudarlehensnehmer ändert sich durch den Beschluss des Bundesrates allerdings erst einmal nichts. Da das vom Bundestag am 18. Februar beschlossene Gesetz nicht zustimmungspflichtig ist, und der Bundesrat auch keine Vermittlungsausschussberatungen gewünscht hat, bleibt es eine Angelegenheit der schwarz-roten Bundesregierung. Sie entscheidet, ob sie dem vom rot-grünen NRW angestoßenen und vom Bundesrat angenommen Entschließungsantrag folgen will. Immerhin – der Bundesregierung wird der Bundesratsbeschluss zur Beratung zugeleitet.

Nach dem also noch weiterhin gültigen Verfahrensfahrplan wird das Gesetz, so wie vom Bundestag am 18.2. beschlossen, dem Bundespräsidenten zur Unterschrift vorgelegt und dann am 21. März in Kraft treten. Wird der Beschluss des Bundesrates nicht umgesetzt, wäre dann am 21. Juni 2016 Schluss mir dem Widerrufsjoker für Altverträge.

Advoconto-Geschäftsführer Bernhard Lauenstein bewertet den Zeitplan: „Wer als betroffener Baudarlehensnehmer jetzt handelt, steht auf jeden Fall noch auf der sicheren Seite. Unser Widerrufsrechner rechnet schnell und zuverlässig ihre Ansprüche aus. Und sollte die Bank auf Zeit spielen, können sie mit unseren auch gerichtstauglichen Zahlen einen versierten Anwalt aufsuchen, der ihre Forderungen dann sofort noch fristwahrend geltend machen kann. Wer eine mögliche Gesetzesänderung abwartet, hofft vielleicht vergebens. Und vor allem, Abwarten bringt finanziell keinen Vorteil.“

Der Widerrufsjoker bei KfW-Darlehen

Mit Mitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) geförderte Kredite sind auch bei privaten Bauherren beliebt. Die Zinslast liegt unter den marktüblichen Preisen. Trotzdem kann sich eine Rückabwicklung selbst eines Förderkredits lohnen. Und der Widerrufsjoker kann der Schlüssel sein.

Bei Altkrediten lag das Zinsniveau deutlich über dem heutigen. Wie sich eine Anschlussfinanzierung trotz günstiger KfW-Konditionen bei einer Rückabwicklung eines geförderten Altkredits rechnen würde, auch das können die Kontenprüfer von advoconto schnell und zuverlässig mit ihrer IT-Lösung ausrechnen.

Die Rückabwicklungsoption bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung besteht auch bei geförderten Krediten. Zumindest gilt das für die Darlehensverträge privater Bauherren, die zwischen dem 1.8.2002 und dem 10.6.2010 abgeschlossen wurden. Doch es gibt eine Besonderheit zu berücksichtigen. Geregelt ist sie im § 491 Abs. 2 Nr. 3 BGB in der Fassung, die zu diesem Zeitraum galt:

„Die folgenden Vorschriften finden keine Anwendung auf Verbraucherdarlehensverträge, (…)

  1. die im Rahmen der Förderung des Wohnungswesens und des Städtebaus auf Grund öffentlich-rechtlicher Bewilligungsbescheide oder auf Grund von Zuwendungen aus öffentlichen Haushalten unmittelbar zwischen der die Fördermittel vergebenden öffentlich-rechtlichen Anstalt und dem Darlehensnehmer zu Zinssätzen abgeschlossen werden, die unter den marktüblichen Sätzen liegen.“

Das entscheidende Wort ist „unmittelbar“. Damit entfällt die Rückabwicklungsoption für alle Baudarlehensverträge, die direkt von der KfW oder einer anderen öffentlich-rechtlichen Förderbank, hier sind insbesondere die Landesbanken gemeint, mit dem Darlehensnehmer abgeschlossen wurden. Allerdings trifft das nur auf die wenigsten geförderten Baudarlehensverträge dieses Zeitraums zu.

Im Regelfall erfolgte die Finanzierung über eine ganz normale Bank. Die öffentlichen Fördermittel wurden quasi durchgeleitet und waren dann eben nicht mehr „unmittelbar“. Damit kann der Vertrag ebenso wie ein nicht gefördertes privates Baudarlehen wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung angegriffen werden. Die Banken verwendeten in der Regel nämlich bei den über sie geleiteten Fördermitteln die gleichen Widerrufsbelehrungen, die sie für ihre eigenen Immobiliendarlehen benutzen. Und die sind laut Verbraucherschützern in der Mehrzahl der Fälle fehlerhaft. Doch gilt ebenfalls, dass die so entstandene Rückabwicklungsoption, wie bei allen privaten Immobilien-Krediten, vor dem Ende des Widerrufsjokers am 21. Juni 2016 genutzt werden muss.

In der Neufassung des § 491 BGB wurden dann aus den Verbraucherkrediten nach dem 10. August 2010 Förderkredite. Das Widerrufsrecht sollte entfallen. Doch selbst hier steckt der Teufel noch im Detail. Und deshalb gilt es dann, auch hier den Rat eines versierten Anwalts in Anspruch zu nehmen.

Keine Prüfung des Widerrufmotivs

Es stehe dem Verbraucher frei, sein Widerrufsrecht auch zu nutzen, um ein günstigeres Angebot der Konkurrenz annehmen zu können. So urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) am 16. März 2016 (Az,: VIII ZR 146/15). Die Entscheidung betraf konkret zwar nur zwei über das Internet bestellte Matratzen, doch dürfte das Urteil auch Auswirkungen auf die Rückabwicklung von Baudarlehen mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung haben.

Im Streitfall ging es um den Online-Kauf zweier Matratzen, die der Besteller noch innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist bei einem konkurrierenden Händler um 32,98 Euro günstiger entdeckt hatte. Da sich der ursprüngliche Händler nicht auf einen entsprechenden Preisnachlass einlassen wollte, widerrief der Kunde seinen Kauf noch fristgerecht innerhalb der Widerrufsfrist.

Das wollte der Händler nicht akzeptieren. Er argumentierte, dass das Widerrufsrecht zur Prüfung der Ware gedacht sei. Es wegen eines günstigeren Konkurrenzangebots zu nutzen sei ein Missbrauch. Diese Ansicht teilte der BGH nicht und bestätigte damit die entsprechenden Entscheidungen der Vorinstanzen.

Der BGH erklärte, dass bei einem Widerruf eines Online-Kaufs das Motiv unerheblich sei. Maßgeblich sei gemäß den gesetzlichen Regelungen ausschließlich der fristgerecht erklärte Widerruf. Der Verkäufer sei nur in eng zu verstehenden Ausnahmefällen besonders schutzbedürftig, etwa wenn der Käufer arglistig handle und damit eine Schädigung des Verkäufers beabsichtige. So sei es im Ausgangsfall kein Missbrauch des Widerrufsrechts gewesen, selbst als der Matratzenbesteller dem Händler mit der Vertragsrückabwicklung gedroht habe, solle der nicht auf den Preisnachlass eingehen.

Für Verbraucherschützer und ebenso mit der Rückabwicklung von privaten Baudarlehen befassten Anwälten hat dieses Urteil eine Bedeutung, die deutlich über den Matratzenfall und den Internethandel hinausgeht. So ist gerade bei älteren Immobilienkreditverträgen die Widerrufsbelehrung zumeist fehlerhaft. Damit läuft die 14-tägige Widerrufsfrist nicht, und ein späterer Widerruf wäre immer noch fristgerecht. Und eine neue Finanzierung zum aktuellen Zinsniveau wäre unschlagbar günstig gegenüber den Konditionen des Altdarlehens. Das Motiv des Baudarlehensnehmers ist ein Preisvergleich. Das ist nach diesem Urteil allerdings unerheblich. Der Baudarlehensnehmer darf widerrufen, um zu profitieren.

Die meisten Land- und Oberlandesgerichte akzeptierten bereits vor der BGH-Entscheidung die für den Darlehensnehmer so günstige Rückabwicklungsoption bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung. Doch einzelne Gerichte, hier führen Verbraucherschützer insbesondere die Oberlandesgerichte Hamburg und Schleswig-Holstein an, erwiesen sich dem Argument der Rechtsmissbräuchlichkeit gegenüber aufgeschlossen. Diese Rechtsauffassung sollte, so Verbraucherschützer, nach der BGH-Entscheidung auch dort der Vergangenheit angehören.

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